Правовий аудит об'єктів нерухомості / забудовника

Якщо ви обрали житловий комплекс, в який плануєте інвестувати кошти, або тільки здійснюєте пошук, для прийняття зваженого рішення вам необхідно провести аудит даного комплексу для виявлення ризиків, пов'язаних із втратою коштів або заморожуванням будівництва та пошуку шляхів вирішення.

Адвокат у сфері нерухомості виявить проблемні питання та знайде відповідні шляхи вирішення, внесе правки до договору за результатами проведення переговорів, здійснить супровід під час підписання договору та відповість на поставлені питання.

Придбання нерухомості без правового аудиту тягне за собою: підписання договору без посвідчення підписів нотаріусом, відмова забудовника від підписання основного договору купівлі-продажу, продаж вашої квартири іншому покупцеві, відсутність положень у договорі щодо повернення коштів, передача грошових коштів забудовнику на підставі розписок, відсутність у замовника будівництва прав на земельну ділянку, відсутність дозвільної документації на будівництво, наявність судових спорів щодо забудови земельної ділянки, відсутність майна у замовника будівництва та інші ризики, що можуть призвести для втрати ваших коштів.

Інвестуючи кошти у нерухомість, будівництво якої здійснюється відповідно до вимог чинного законодавства України, розуміючи чітку схему інвестування та положень підписаної угоди, ви застерігаєте себе від втрати інвестицій.

Проведення правового аудиту адвоката у сфері нерухомості включає:

1. Правовий аналіз законності володіння/ користування ділянкою: встановлення власника земельної ділянки, перевірка правовстановлюючих документів на земельну ділянку, відповідність цільового призначення земельної ділянки будівництву, наявність арештів та судових спорів.

2. Правовий аналіз дозвільної документації та замовника будівництва: наявність актуальної будівельної ліцензії, наявність дозвільної документації на виконання будівельних робіт, аналіз розміру статутного капіталу, наявність майна на балансі підприємства замовника, наявність судових та виконавчих проваджень.

3. Правовий аналіз схеми інвестування в нерухоме майно: дотримання Закону України «Про інвестиційну діяльність», аналіз положень договору на дотримання норм чинного законодавства та можливості повернення коштів, супровід під час підписання договору.

Для проведення правового аудиту буде отримано інформацію з наступних реєстрів: державного реєстру судових рішень, автоматизованої системи виконавчих проваджень, єдиного реєстру юридичних осіб, реєстру будівельної діяльності, реєстру дозвільних документів, єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно тощо.

За результатом проведення правового аудиту об'єкта нерухомості та забудовника складається висновок, який містить відомості з реєстрів пов'язаних з об'єктом нерухомості та забудовником, а також рекомендації відносно даного об'єкту нерухомості.

Кожен забудовник робить акцент виключно на перевагах свого об'єкта, при цьому приховуючи проблемні питання (відсутність прав на землю та дозвільної документації, можливість додаткового інвестування у разі підписання договору з кооперативом та інші), внаслідок яких ви можете втратити інвестиційні кошти.

У разі наявності питань, ви маєте можливість отримати безкоштовну консультацію зателефонувавши за номер +38 073 178 000 7 або написати на електронну пошту arrestlaw@gmail.com.

Супровід угод з нерухомістю

Якщо ви здійснюєте пошук нерухомості або вже проводите переговори з продавцем, вам необхідно проаналізувати підстави виникнення права власності на об’єкт нерухомого майна, наявні судові спори, виявити проблемні питання по даному об’єкту, знати тонкощі в оформленні відповідної угоди.

Супровід укладення угоди адвокатом необхідний для нівелювання ризиків визнання правочину недійсним, що в свою чергу спричинить судовий спір та додаткові витрати, наслідком якого можливо позбутися права власності на об’єкт.

Також в процесі погодження умов угоди покупець стикається з низкою питань, що йдуть у розріз із чинним законодавством України, а саме: відсутність відомостей у реєстрі нерухомого майна по об'єкту нерухомості, наявність арештів на даному майні, придбання нерухомості «з історією», наявність судових спорів, невідповідність фактичної адреси з даними реєстру нерухомого майна, невідповідність планування квартири з даними технічного паспорта тощо.

Купуючи нерухоме майно, за результатами проведеного адвокатом аудиту на підставі норм чинного законодавства та узгодженої схеми з продавцем, ви стаєте власником нерухомості без негативних наслідків, таких як визнання угоди недійсною або судових спорів.

Укладенню угоди щодо об’єкта нерухомого майна передують наступні дії:

1. Повна юридична експертиза об’єкта нерухомості (Due diligence): перевірка правовстановлюючих документів на нерухомість та «історію нерухомості», виявлення судових спорів щодо об’єкта, перевірка нерухомості на предмет можливих обтяжень (арештів, застав), ознайомлення з документами що підтверджують виникнення права власності на об’єкт – введення в експлуатацію та державну реєстрацію, перевірка повноважень продавця для підписання договору тощо.

2. Погодження умов угоди: розробка схеми угоди, формування переговорної позиції, погодження умов договору, внесення правок до договору, супроводити при внесенні авансу/завдатку та підписання договору.

Під час підготовки до угоди адвокат отримає інформацію з наступних реєстрів: єдиного державного реєстру судових рішень, публічної кадастрової карти України, автоматизованої системи виконавчих проваджень, єдиного реєстру юридичних осіб, реєстру будівельної діяльності, реєстру дозвільних документів, єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна тощо.

За результатом проведення правового аудиту об'єкта нерухомості складається висновок, який містить відомості з реєстрів пов'язаних з об'єктом нерухомості, а також виявлені ризики придбання вказаної нерухомості та механізм їх усунення.

Відсутність належної юридичної допомоги при укладенні угоди призводить до наступних наслідків: знесення придбаного об’єкта нерухомого майна без компенсації вартості; купівля нерухомості за підробленими документами; наявність щодо квартири судових спорів щодо встановлення права власності; продаж квартири психічно хворою людиною; прописка у квартирі людини, яка перебуває в місцях позбавлення волі або в будинку для людей похилого віку; вчинення правочину неповнолітніми без згоди батьків та органу опіки; продаж квартири без згоди одного з подружжя; заниження реальної вартості нерухомості у договорі тощо.

Варто звернути увагу, що при покупці нерухомості у 99% випадках ви контактуєте з продавцем та ріелтором, які прямо зацікавлені у швидкому продажу нерухомості.

У разі наявності питань, ви маєте можливість отримати безкоштовну консультацію зателефонувавши за номер +38 073 178 000 7 або написати на електронну пошту arrestlaw@gmail.com.

Внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

З 2013 року функціонує Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі – Реєстр об’єктів нерухомого майна) який містить зареєстровані об’єкти нерухомого майна щодо яких укладено угоди після 01.01.2013 та самостійно зареєстровані об’єкти нерухомого майна.

Придбаний об’єкт нерухомості до 2013 року не міститься в Реєстрі об’єктів нерухомого майна оскільки чинним законодавством автоматичне перенесення даних з попереднього реєстру не передбачено.

Наявність відомостей в Реєстрі об’єктів нерухомого майна убезпечить вас від шахрайських дій, пов'язаних з вашою нерухомістю, а саме: реєстрації вашої квартири/будинку/земельної ділянки за підробленими документами на сторонню людину, проведення 2-3 угод купівлі-продажу вашої нерухомості (для приховання слідів незаконного оформлення), що позбавить вас власності за документами та спричинить тривалий та витратний судовий процес для документального повернення права власності.

Також варто відзначити, що відомості про об’єкт нерухомості необхідно обов’язково вносити в Реєстр об’єктів нерухомого майна перед оформленням будь-якої угоди.

Внесення інформації до Реєстру об’єктів нерухомого майна запобігає шахрайським діям з вашою нерухомістю та надалі спростить процедуру оформлення угоди.

Для внесення запису до Реєстру об’єктів нерухомого майна необхідно:

1. Підготувати пакет документів, що складається з: правовстановлюючих документів на нерухомість (договір купівлі - продажу, свідоцтво про право власності тощо), технічний паспорт та довідка БТІ, документи, що засвідчують особу власника майна (паспорт та ідентифікаційний код) та квитанція про сплату адміністративного збору за реєстрацію.

2. Звернутися до уповноваженого суб'єкта (ЦНАП, реєстратора прав на нерухоме майно, нотаріуса) для реєстрації з відповідною заявою та надати пакет вищезгаданих документів.

3. За результатом розгляду документів та прийняття позитивного рішення реєстратором отримати витяг з Реєстру.

Правовстановлюючим документом на нерухоме майно, яке зареєстровано у реєстрі прав на нерухоме майно, є витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Чинним законодавством передбачено понад 14 підстав для реєстрації права власності на нерухоме майно та залежно від підстави змінюється пакет необхідних документів для проведення державної реєстрації.

Також варто зазначити, що наявність запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно унеможливлює внесення аналогічного запису щодо майна з ідентичними даними, що в свою чергу зводить до нуля шахрайські дії з нерухомістю.